Bezahlbares Wohnen – Zweite Wohnungsbaugenossenschaft im Landkreis PAF gegründet.

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Eine ganz persönliche Betrachtung von Bernd Schuhböck

Es soll ja Leute geben, meist aus dem Dunstkreis der CSU, die trinken keine Milch und keinen Wein, kaufen Lebensmittel weder bei EDEKA noch bei REWE, beziehen ihren Strom lieber konventionell statt über einen regionalen Ökostromversorger, würden Internetseiten nie unter  der Top-Level-Domain „de“ betreiben und sich keinesfalls Geld aus Geldautomaten von Volks-und Raiffeisenbanken ziehen, geschweige denn dort eine Bankverbindung unterhalten.

Denn hinter all dem stecke eine Wirtschaftsform, die eine rückständige, im unreifen Grundschulwissen feststeckende Person an den „Gottseibeiuns“, also an Kommunismus erinnert: Die alternative Wirtschaftsform einer Genossenschaft. Genossen, igittigitt.

Die Idee, „was einer allein nicht schafft, das Schaffen viele“ auf der Grundlage von Kooperationen umzusetzen, wurde Mitte des 19. Jahrhunderts von Hermann Schulze-Delitzsch und Friedrich Wilhelm Raiffeisen in Deutschland durch Gründung genossenschaftlicher Organisationen verwirklicht.

(Vorreiter der Genossenschaftsbewegung war das  -des Kommunismus gemeinhin unverdächtige- Mutterland der industriellen Revolution –England. Früh entstand in England eine Konsumgenossenschaftsbewegung. Die Gründung der „Rochdale Society of Equitable Pioneers“ 1844 gilt heute als die Geburtsstunde  der  weltweiten Genossenschaftsbewegung)

7.500 Genossenschaften und genossenschaftliche Unternehmen in Deutschland

Jahr für Jahr werden derzeit ca. 90 neue Genossenschaften gegründet. Viele sehen darin ein zeitgemäßes, alternatives  Wirtschaftsmodell,  das nach Meinung von zwei Dritteln der Bevölkerung in Deutschland (bei  unter 30-Jährigen sogar 70 Prozent) “für mehr Gerechtigkeit sorgt“. (Forsa-Umfrage Dez. 2017)

Aktuell gibt es 19,77 Millionen Genossenschaftsmitglieder in  7.500 Genossenschaften und genossenschaftlichen Unternehmen in Deutschland. Darunter auch Wohnungsbaugenossenschaften.

Rund 2.000 Wohnungsbaugenossenschaften mit 2,2 Mio. Wohnungen gibt es in Deutschland. In ihnen wohnen rund  5.000.000 Menschen. Und neben der seit Jahrzehnten bestehenden Wohnungsbaugenossenschaft Wolnzach gibt es mit der “RaumPfaffenhofen” e. G. seit 1. Mai jetzt auch eine in Pfaffenhofen. Wohnen, „bezahlbar, regional und demokratisch”, lautet die Zielsetzung der zweiten Wohnungsbaugenossenschaft im Landkreis Pfaffenhofen.

Doch welchen Vorteil bietet Genossenschaftlicher Wohnungsbau für Wohnungssuchende?

Worin genau liegt der Vorteil für Bezieher von kleinen und mittleren Einkommen  gegenüber gemeinnützig-, sozial-, frei finanziert oder im Einheimischenmodell angebotenen Wohnraums?

Dröseln wir nachfolgend Spielarten und aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt im Landkreis Pfaffenhofen etwas auf!

Wie heißt es aktuell so schön: Der Wohnungsmarkt ist überhitzt. Auch im Landkreis Pfaffenhofen. Weniger euphemistisch ausgedrückt bedeutet es, dass sich auch in unserer Region viele Normalverdiener aufgrund der galoppierenden Immobilienpreise auf dem freien Wohnungsmarkt weder eine adäquate Wohnung mieten, noch seriös kalkuliertes Wohneigentum leisten können.

Wie schafft man es  in Zeiten ungebremster Miet- und Kaufpreisentwicklung angemessen zu wohnen, wenn jeder zweite Arbeitnehmer in Deutschland monatlich nur zwischen 2100 und 3700 Euro brutto verdient?

Unabhängig davon, dass eine immer größer werdende Mehrheit der Meinung ist, in Deutschland gehe es nicht gerecht zu, und Beispielsweise nur jeder Dritte mehr als den Durchschnittslohn, also 6 von 10 Vollzeitarbeitnehmern weniger als 3300,- € brutto verdienen, muss es in einer mitteleuropäischen Volkswirtschaft wie Deutschland doch möglich sein, wohnen nicht als Luxus sondern als existentielle Voraussetzung  des  Lebens zu definieren, und trotz  eines enorm hohen Niedriglohnsektors angemessenen Wohnraum für Alle zur Verfügung zu stellen.

Theoretisch scheint das auch möglich, doch praktisch -denken wir an „überhitzt“- entkoppelt sich die Theorie zunehmend bedrohlich von der individuellen praktischen Erfahrung  Wohnungssuchender.

Begleiten wir doch einen  Bürger Pfaffenhofens bei seiner Suche nach einer bezahlbaren Wohnung.

Er wird dabei alle Spielarten angebotenen Wohnraums kennenlernen. (Wohnhäuser ausgeschlossen)

Beispiel Sozialwohnung

Ein geringverdienender Wohnungssuchender, nennen wir in  Xaver, bekommt vom Landratsamt Pfaffenhofen einen sogenannten „Berechtigungsschein“ (für eine 50 m² große Sozialwohnung) sofern sein Nettoeinkommen jährlich 12.000,- € nicht übersteigt. (Allgemeine Tabelle)

Damit meldet sich Xaver z.B. bei der Stadt Pfaffenhofen und bittet -mit dem Berechtigungsschein erwirbt er keinen Anspruch auf eine Wohnung- um Zuteilung

In der Stadt Pfaffenhofen gibt es derzeit etwas über 300 Sozialwohnungen. (Im Eigentum der Stadt, einer stadteigenen Stiftung und einer Siedlungsgesellschaft)  Pfaffenhofen ist bestrebt ca. 6 % der in der Stadt derzeit vorhandenen ca. 12.000 Wohnungen als Sozialwohnungen vorzuhalten.

Bekäme Xaver zum Beispiel eine der 36 Sozialwohnungen des Bauprojektes „An der Kellerstraße“, (Fertigstellung 2019) müsste er statt der veranschlagten 11,- € p. m² für eine 55 m² Wohnung, wegen seines geringen Einkommens nur 5,50 € p. m² zahlen. (Die Differenz wird über Fördergelder aufgefangen)

Nur „versödern“ dürfte die Stadt ihre Sozialwohnungen nicht.

Solange die Stadt ihre Sozialwohnungen nicht „versödert“, bliebe auch die Zukunft für die dort wohnenden Mieter sozialverträglich.

Denn wer drin ist, ist drin. Solange die Stadt ihre Sozialbauten nach Ablauf einer vorgeschriebenen Belegungsbindung (i.d. R. 25 Jahre) nicht „versödert“, also nicht wie der damalige Bayerische Finanzminister Söder 33.000 Wohnungen der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft GBW an einen renditeorientierten dubiosen Privatinvestor verkauft und den Mietern danach saftige Mieterhöhungen in die Wohnung flatterten, bliebe für Mieter Xaver der Mietzins langfristig kalkulierbar.

Ein für Xaver erfreulicher Ausblick, annähernd beruhigend wie wohnen in der Augsburger „Fugger Siedlung“. Dort sind die Wartezeiten auf eine Wohnungszuteilung zwar länger, doch für eine durchschnittlich 60 m² große Sozialwohnung zahlt man -wie vor 450 Jahren- lediglich einen Rheinischen Gulden, umgerechnet  88 Cent Kaltmiete. Pro Jahr!

(Dafür erwarte man von den Mietern drei tägliche Gebet, kleine Dienste wie Nachtwächter, Mesner und sich bei der Gartenpflege für das Gemeinwohl einzusetzen. Und man muss Augsburger/in sein)

Beispiel freifinanzierte Wohnung

Hier sind, bei entsprechendem Einkommen, Mietwünschen und Eigentumserwerb bei Wohnungsgröße und Quadratmeterpreis keine Grenzen gesetzt.

Wäre unser Geringverdiener Xaver in der Lage, für eine 55 m² große Mietwohnung (oder größer) statt der für ihn bezahlbaren ca. 300,- € für eine Mietwohnung  mindestens monatlich 770,- € hinzublättern, er würde auch in Pfaffenhofen sofort fündig werden.

Eine Abfrage im Internet (Letzte Abfrage 08.05.2018, ca. 18 Uhr) erbrachte Miet-Angebote mit Quadratmeterpreisen zwischen 8,75 € und 14,- €:

• 2-Zimmer (44 m²) Dachgeschoss – Miete 500,- €
• 2 Zimmer (55 m²) Etagenwohnung – Miete 770 €
• 2-Zimmer (60,96 m²) EG – Miete 735,- €
• 3 Zimmer (80,3 m²) 1. OG. -Miete  920 €
• 3 Zimmer (84,58 m²) Hochparterre – Miete  820 €
• 4 Zimmer (120,00 m²) Dachgeschoss – Miete   1.050,00 € /

Hätte unser Geringverdiener Xaver jetzt noch etwas gespart (oder geerbt) und legte obendrein Wert auf Eigentum, könnte er sich mit dem Kauf einer Wohnung beschäftigen. (Regelmäßige Mieterhöhungen und eine jederzeit mögliche Eigenbedarfskündigung wären damit vom Tisch)

Ruft man auch dazu einschlägige Internetportale auf (Letzte Abfrage 08.05.2018, ca. 18 Uhr) bekommt man bei Neu- und Bestandswohnungen in Pfaffenhofen Quadratmeterpreise zwischen 3,3 Tsd. und 5,4 Tsd. angeboten:

• 3 Zimmer (60 m²) Dachgeschoss – Kaufpreis 180.000 € / Dabei anfallende Nebenkosten: 19.326 €
• 3 Zimmer (70 m²) 2. OG – Kaufpreis 220.000 € / Mit leichtem Renovierungsstau! Nebenk. k. Angaben
• 3 Zimmer (78,66 m² ) Etagenwohnung – Kaufpreis 375.000 € / Anfallende Nebenkosten: 20.625 €
• 4-Zimmer (151,18 m²) Maisonette – Kaufpreis 766.500 € / Anfallende Nebenkosten: 42.157 €

Damit ist das zuletzt im „Grundstücksmarktbericht 2016“ für den Landkreis Pfaffenhofen erhobene Preisniveau bereits schon wieder Schnee von gestern. Zumindest für die Betrachtung des Niveaus in der Stadt Pfaffenhofen  (Veröffentlicht im Oktober 2017)

Dort wurde zum Beispiel der m²-Preis von Bestandswohnungen mit  rund 2.660 €/m², der für Neubauwohnungen mit rund 3.691 €/m² ermittelt.

Nehmen wir nun an, unser fiktiver Xaver, im Kaufbeispiel gingen wir ja von Ersparnissen aus, hat 40 Tsd. Euro auf der hohen Kante, müsste sich also für die oben angeführte 60 m² Dachgeschosswohnung die restlichen 160.000 Tsd. € von einer Bank finanzieren lassen. (Theoretisch ginge das mit einem Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung. Bei 160.000 Euro Darlehen -80 % Beleihung- verlangt die Bank effektiv 3,3 Prozent Zinsen [Berechnung mit interhyp Budgetrechner https://www.interhyp.de/budgetrechner])

Doch da Xaver mit seinem geringen Einkommen das Darlehen nur mit einer monatlichen Rate von maximal 300,- € bedienen könnte, würde ihm die Bank -wenn überhaupt- nur ca. 65.454,55€ finanzieren wollen. (Nach 10 Jahren verbliebe noch eine Restschuld von 49.807,38 €) Damit ist der Traum von einer eigenen Wohnung für ihn geplatzt. Oder doch nicht? Es gäbe da ja noch eine andere Möglichkeit um an Wohneigentum zu kommen.

Beispiel Wohnung im Einheimischenmodell

Um es vorweg zu sagen, auch diese Möglichkeit käme für unseren Xaver nur bedingt in Frage. Außer der von der Stadt Pfaffenhofen zusätzlich angebotenen Variante eines Einheimischenmodells bei Geschosswohnungen, gibt es im Landkreis keine weitere Kommune die ihren Bürgern derartiges offeriert.

Landkreiskommunen die ihren Bürgern ein Einheimischenmodell anbieten, tun dies bisher ausschließlich auf Basis eines Grundstückverkaufs.

Unter Berücksichtigung bestimmter Ausschlusskriterien (Zum Beispiel überschreiten von festgelegten Vermögens- und Einkommensgrenze pro Haushalt oder Person, Fehlen einer ausreichenden Finanzierungszusage, Besitz eines gleichwertigen Grundstücks) und unter Anrechnung besonderer Bonuspunkte (Ausübung eines Ehrenamtes, Kindergeldberechtigung, Pflegebedürftigkeit, Behinderung) erfolgt die Vergabe an „Ortsverbundene“ zu Preisen unter dem Marktwert. (Zu zahlende Notargebühren orientieren sich jedoch an der tatsächlichen Höhe des Marktpreises)

Selbst wenn Xaver ein derart vergünstigtes Baugrundstück -z.B. 550 m² für ca. 150 Tsd. €- finanzieren könnte (Was er aber mit seinen ersparten 40 Tsd. € und einer Finanzierungszusage von eventuell 65.454,55€ nicht kann), das innerhalb einer bestimmten Frist auf diesem Grundstück zu erstellende Haus könnte er, selbst unter Berücksichtigung eines sehr hohen Eigenleistungsanteils keinesfalls mehr finanzieren.

(Bezieher mittlerer Einkommen -Ehepaar, versteuertes Haushaltseinkommen 90 Tsd. €- würden sich auf Jahrzehnte kolossal verschulden. Krisen aller Art nicht eingerechnet)

Also rechnet sich unser Xaver das Pfaffenhofener Einheimischenmodell für Wohnungen durch. Mit seinem geringen Einkommen und einem Vermögen von 40 Tsd. € würde er den Richtlinien entsprechen.

Zuletzt wurden in der Stadt Pfaffenhofen Wohnungen mit 70 m² und 100 m² angeboten. Für ca. 10 % unter dem damaligen, ortsüblichen Vergleichspreis. Also etwas über 220 Tsd. € für eine 70 m² große Wohnung.

Schnell klappt Xaver seinen Rechner wieder zu. Auch das würde ihm keine Bank finanzieren. Was er sich höchstens leisten könnte wäre ein Tiefgaragenstellplatz in diesem Gebäude. Dafür bräuchte er auch kein Darlehen. Doch in seinem Auto, auf einem für 20 Tsd. € gekauften Stellplatz zu wohnen, das ginge ihm dann doch zu weit.

(Selbst ein Durchschnittsverdiener, der dafür ein Eigenkapital von 50 Tsd. € und die bisherige monatliche  Mietzahlung  in jährlich 12 Ratenzahlungen in Höhe von 755,00 Euro für einen Nettodarlehensbetrag von 200.000 Euro steckt -Kaufpreis der Immobilie 250.000- ist bei 3% p.a. Tilgung und einer 1,53% p.a. Sollzinsbindung von 10 Jahren frühestens nach ca. 27 Jahren schuldenfrei. Auch hier: Risiken des Lebens nicht mit eingerechnet)

Doch Xaver gibt seinen Traum vom adäquaten Wohnen noch nicht auf. Da gibt es doch noch etwas.

Beispiel Genossenschaftswohnung – Eine bezahlbare Alternative zu Eigenheim und Miete

So wie sich im Zeitalter der Industrialisierung die Genossenschaftsidee zum Lösungsmodell für wirtschaftliche Rückständigkeit und soziale Missstände entwickelte, kann sie heute dazu beitragen, dem Missstand der derzeitigen Knappheit an bezahlbaren Wohnraum und den stark gestiegenen Immobilienpreisen in unserer Region entgegen zu wirken.

Die Tätigkeit einer Wohnungsbaugenossenschaft ist darauf ausgerichtet, breite Bevölkerungskreise beziehungsweise mittlere und niedrigere Einkommensschichten mit bezahlbarem Wohnungsraum zu versorgen.

Sie ist an Gewinnverzicht, Zweckbindung der Mittel und bedarfs- und bedürftigkeitsdeckende Bauverpflichtung gebunden. Das heißt geringer Mietpreis, der nur zu Deckung der Kosten und nicht der Gewinnerzielung dient.

Eine genossenschaftliche Kooperation bietet sich immer dann an, wenn das Verfolgen eines wirtschaftlichen Ziels die Leistungsfähigkeit des Einzelnen übersteigt. (In dieser Konsequenz der Horror für jeden renditegetriebenen Neokapitalisten)

Diese eigentlich grundlegende gesellschaftliche Aufgabe möchte man in Pfaffenhofen mit der neu gegründeten Wohnungsbaugenossenschaft “RaumPfaffenhofen” angehen.

Bis nächstes Jahr wolle man die ersten 20 kostengünstigen Wohnungen in Pfaffenhofen gebaut haben..

Ohne der für den Juni geplanten ersten Infoveranstaltung der “RaumPfaffenhofen” vorgreifen zu wollen, (Kontakt unter info@wogeno-paf.de) bei der Interessierte genauestens das „Wie geht das bei euch “ erfahren können, versuche ich jetzt für unseren Wohnungssuchenden Xaver nachfolgend schon mal vorzufühlen.

(Habe ich schon erwähnt, das Xaver, wie auch jeder andere an einer Genossenschaftswohnung Interessierte, keiner Partei oder einer bestimmten Glaubensrichtung angehören muss?)

Man konnte bis hierher verfolgen, wie Geringverdiener Xaver außer in einer Sozialwohnung, weder Wohnraum durch ein Einheimischenmodell, noch durch Miet- oder Kaufoptionen am freien Markt bekommen konnte. Trotz Eigenkapital und bescheidener Finanzierungszusage einer Bank.

Was wäre, wenn die Wohnungsbaugenossenschaft “RaumPfaffenhofen” für Mitglieder die einmalig zu entrichtende Einlage im mittleren dreistelligen Eurobereich pro m² Wohnraum aufrufen würde?

Das könnte Xaver, ganz ohne Darlehen, allein aus seinem Vermögen stemmen!

Was wäre, wenn der gesamte Vorstand der „RaumPfaffenhofen“ unentgeltlich arbeiten, also zum Beispiel Kosten für einen sonst üblichen Geschäftsführer einer Wohnungsbaugesellschaft entfallen würden?

Das würde Xaver zwar wohlwollend zur Kenntnis nehmen, erschließen würde sich dieser Vorteil für ihn aber erst, wenn er das Fehlen dieser Aufwendung als kostenmindernden Faktor in monatlichen „Nutzungsgebühren“ erkennt.

Was wäre, wenn die “RaumPfaffenhofen” jetzt noch die monatlich zu entrichtende Miete um etwa ein Viertel unter dem für eine vergleichbare Wohnung anfallenden m² -Preis ansetzen könnte.

Hier müsste Xaver sich finanziell zwar etwas strecken, aber machbar wäre es für ihn.

Machbar wäre es auch für andere Klein- und Mittelverdiener.

Für alle, die über ihre monatliche Mietzahlung stöhnen, die Kriterien für ein Einheimischenmodell nicht erfüllen weil sie zum Beispiel keine Finanzierungszusage der Bank dafür bekommen, oder für alle mit geringem Eigenkapital. (Ein verhältnismäßig kleiner Betrag, wie der für eine Genossenschaftseinlage, wird leichter von einer Bank finanziert, als ein wesentlich größerer zum Kauf einer Wohnung)

Und obendrauf kommen noch die Stabilität der Miethöhe, Mitbestimmungsrechte, demokratische Strukturen und die Möglichkeit, beim jeweiligen Bauvorhaben seine Wünsche hinsichtlich Zuschnitt und Größe seiner Wunschwohnung anzumelden.

Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft “RaumPfaffenhofen” sind sozusagen Mieter im eigenen Haus, haben deshalb lebenslanges, im Unterschied zur Wohnungsbau-Genossenschaft Wolnzach (siehe Video) auch vererbbares Wohnrecht und profitieren von langfristig günstigen Nutzungsgebühren.

Die Wohnungsbaugenossenschaft “RaumPfaffenhofen”  soll, analog zur Namensgebung, ausschließlich im Raum Pfaffenhofen mit einem Umgriff bis zu 50 km tätig sein. Es können sich also auch Bürger aus anderen Landkreisgemeinden an  “RaumPfaffenhofen” wenden.

Damit bin ich am Ende meiner Betrachtung der aktuellen Situation des Wohnungsmarktes in Pfaffenhofen. Mit der neu gegründeten Wohnungsbaugenossenschaft “RaumPfaffenhofen” wurde nicht nur die Anbieterstruktur erweitert, sondern Wohnungssuchende bekommen jetzt eine echte Alternative, die auch ihrem Einkommen entsprechend, bezahlbares und entspanntes wohnen ermöglicht.

Bernd Schuhböck